Главная » Обзоры » Ввод в эксплуатацию частично готовой недвижимости

Ввод в эксплуатацию частично готовой недвижимости

Нашим специалистам часто задают такой вопрос: можно ли ввести в эксплуатацию объект, который готов лишь частично. Например, некоторые этажи уже используются (офисы), а остальные не имеют коммуникаций и отделки. Давайте подробнее остановимся на такой ситуации и рассмотрим, что можно сделать с таким зданием, и как вводить его в эксплуатацию.

Законные основания ввода в эксплуатацию объектов недвижимости

Согласно п. 4 ПБУ 6/01 «Учет основных средств», актив принимается организацией к бухгалтерскому учету в качестве основных средств при одновременном выполнении следующих условий:

а) объект предназначен для использования в производстве продукции, при выполнении работ или оказании услуг, для управленческих нужд организации либо для предоставления организацией за плату во временное владение и пользование или во временное пользование;

б) объект предназначен для использования в течение длительного времени, то есть срока продолжительностью свыше 12 месяцев или обычного операционного цикла, если он превышает 12 месяцев;

в) организация не предполагает последующую перепродажу данного объекта;

г) объект способен приносить организации экономические выгоды (доход) в будущем.

При этом в п. 52 Методических указаний по бухгалтерскому учету основных средств, утвержденных приказом Минфина России от 13.10.2003 N 91н, указано, что по объектам недвижимости, по которым закончены капитальные вложения, амортизация начисляется в общем порядке с первого числа месяца, следующего за месяцем принятия объекта к бухгалтерскому учету. Объекты недвижимости, права собственности на которые не зарегистрированы в установленном законодательством порядке, принимаются к бухгалтерскому учету в качестве основных средств с выделением на отдельном субсчете к счету учета основных средств.

В налоговом учете амортизируемым имуществом признается имущество, находящееся у налогоплательщика на праве собственности, используемой им для извлечения дохода и стоимость которого погашается путем начисления амортизации. Амортизируемым имуществом признается имущество со сроком полезного использования более 12 месяцев и первоначальной стоимостью более 40 000 рублей (п. 1 ст. 256 НК РФ). Под основными средствами в целях главы 25 НК РФ понимается, в частности, часть имущества, используемого для управления организацией первоначальной стоимостью более 40 000 рублей (п. 1 ст. 257 НК РФ).

Что касается Градостроительного Кодекса РФ, а именно, статьи 55 часть 1, документом, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка или в случае строительства, реконструкции линейного объекта проекту планировки территории и проекту межевания территории, а также проектной документации является разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, форма которого утверждена постановлением Правительства РФ от 24.11.2005 N 698.

Риск ввода в эксплуатацию незавершенного объекта

К завершенному капитальному строительству относятся завершенные строительством здания и сооружения, по которым установленным порядком получено разрешение на ввод в эксплуатацию.

Если такого разрешения организация не получила, то она фактически рискует получить административные и технологические последствия. Поэтому незавершенные объекты организация, как налогоплательщик, не должна принимать к учету в качестве основных средств.

А что говорят арбитражные суды по поводу ввода в эксплуатацию незавершенного объекта? Прецеденты были и есть мнение судей. Например,  ВАС РФ (Информационное письмо Президиума от 17.11.2011 N 148): имущество не учитывается в качестве объекта основного средства, в отношении которого еще необходимо осуществление дополнительных капитальных вложений для доведения его до состояния готовности и возможности эксплуатации (об этом же идет речь в постановлении Президиума ВАС РФ от 16.11.2010 N ВАС-4451/10, ФАС Северо-Западного округа от 04.02.2011 N А56-9038/2010).

Учитывая все вышеизложенные моменты, стоит отметить, что организация может принять на учет объект незавершенного строительства, если:

  • объект существует физически, то есть строительство его завершено, он сдан в эксплуатацию в установленном порядке;
  • у организации возникло право владения и пользования этим имуществом, которое может быть подтверждено документально;
  • объект отвечает в совокупности условиям, предусмотренным п. 4 ПБУ 6/01.

Выводы

С точки зрения налогообложения все понятно, учитывать на балансе незавершенный объект строительства нецелесообразно. Если у организации нет разрешения на ввод в эксплуатацию строящегося здания, в нем предполагается осуществление отделочных работ, то в такой ситуации нет оснований для учета здания в качестве объекта основных средств и, соответственно, уплаты налога на имущество.

Однако, учитывая, что в рассматриваемой ситуации часть помещений здания фактически используется для управленческих нужд организации, не исключены претензии налоговой при не начислении налога на имущество с фактически используемых площадей.

При этом суды в своих решениях отмечают, что, если даже на фоне проведения работ капитального характера объект начинает эксплуатироваться (с нарушением определенных технических требований или без таковых) и приносит доход, это не является поводом считать объект пригодным для использования в смысле п. 4 ПБУ 6/01.